Le nœud gordien de l’accession à la propriété en France / La situation ne s'est pas débloquée ces dernières années

Un épineux problème dont l’Hexagone a bien du mal à se défaire. La parenthèse enchantée de 2017 à 2022 – durant laquelle les taux des crédits immobiliers étaient particulièrement bas – s’est accompagnée d’une augmentation des prix de l’immobilier. Marie-Laure Barut-Etherington et Jean-Pierre Villetelle – tous les deux rattachés à la Banque de France – expliquent que sur cette période les prix immobiliers ont progressé de 22 % en France et que nos voisins n’ont pas été épargnés avec une hausse de 40 % en Allemagne là où « seule l’Italie est restée relativement à l’écart de ce phénomène, avec une hausse limitée à 7 % ».

Une situation qui est loin de favoriser les ménages n’étant pas encore propriétaires. En effet, conjuguée à la normalisation de la politique monétaire, cette augmentation des prix constitue un frein notable. Cela les conduisant « à économiser davantage pour constituer un apport personnel ou en prévision de loyers plus élevés ». L’accès à des conditions de financement plus favorables de façon indifférenciée ne semble pas avoir servi cette catégorie de la population. Bien au contraire puisqu’elle a rendu leur accès la propriété plus difficile qu’auparavant - seuls 58 % des ménages tricolores étaient propriétaires de leur résidence principale en 2021.

 

Ambivalent

L’analyse de la période récente par les deux auteurs est en effet la suivante ; il s’avère qu’un « choc positif d’offre de crédit conduira à une augmentation de la demande de logements dont les effets ne sont pas univoques ». Deux cas sont possibles à leurs yeux avec l’offre de logements comme variable clé. Dans le premier d’entre eux, elle « réagit de manière élastique pour répondre à la demande, le taux d’accession à la propriété peut augmenter » et le second cas de figure est nettement moins favorable. Il consiste en une offre ne pouvant pas augmenter pour répondre à la demande supplémentaire, ce qui implique que « les prix de l’immobilier augmenteront, sans effet sur le taux d’accession à la propriété ».

Malheureusement, il se trouve que les études de l’OCDE placent l’élasticité prix de l’offre de logements en France parmi la moyenne basse des estimations et ce depuis de nombreuses années. Les constats effectués lors de cette période de taux bas sont cependant à distinguer de mesures telles que des conditions d’octroi favorables ou autres mesures fiscales non conditionnées aux revenus. Cependant, elles ne semblent pas avoir permis outre mesure un large accès à la propriété ces dernières années. Il s’avère effectivement que les pouvoirs publics ne sont parvenus uniquement qu’à « préserver la part des crédits aux primo-accédants dans la production totale de nouveaux crédits à l’habitat » avant un léger rebond à compter de 2024.

Société

La problématique ne peut néanmoins pas être cantonnée à la sphère financière, les évolutions de la société française semblent indissociables du marché de l’immobilier. Les deux auteurs mettent largement en avant les évolutions des structures familiales avec une baisse de la proportion des couples avec enfants – considérés comme ayant une propension plus élevée que la moyenne à accéder à la propriété – notamment au profit des familles monoparentales. Le recul de l’âge auquel les Français héritent joue également son rôle, avec des jeunes ménages qui ne bénéficient que rarement de cette aide pour devenir propriétaire.