Les fonds de dette immobilière, un actif à part entière

Les investisseurs sont devenus de plus en plus gros et sophistiqués, mais les gérants s'adaptent en créant des produits qui répondent plus efficacement à leur gestion d’actifs et à leurs besoins de diversification. C’est le cas des véhicules de dette immobilière qui en 2010 représentaient 9% de l’ensemble des fonds immobiliers et 7% des capitaux levés. Ces deux chiffres ont quasiment doublé en 6 ans, atteignant 17% des fonds et 15% des levées de capitaux, selon la dernière étude sur le sujet publiée par Preqin.

Ainsi, depuis 2006, le marché mondial n’a cessé d’augmenter et sur les dix dernières années, 320 fonds de dettes immobilières ont atteint leur objectif de levées de fonds totalisant 124 milliards de dollars. Et les montants levés n’ont cessé de croître ces dernières années, avec un pic en 2014 à 25,2 milliards de dollars sur l’année à travers 39 véhicules. Depuis le début de l’année 2016, près de 8,6 milliards de dollars ont déjà été levés dans le monde, démontrant que l’intérêt pour cette classe d’actifs ne se dément pas. En année pleine, le montant pourrait atteindre plus de 15 milliards de dollars selon Preqin. D’un point de vue géographique, 2/3 des fonds levés depuis 2006 sont destinés à des fonds de prêts à investir sur le marché nord-américain et la région représente 69% des montants levés. L’Europe arrive loin derrière avec seulement 25% des capitaux levés, le marché étant très biaisé par des fonds de taille importantes.

C’est le cas, par exemple d’AgFe qui a annoncé son closing en janvier 2016 à 1,2 milliard de dollars. Parmi les autres grands noms sur le marché on trouve notamment Axa IM qui a finalisé son fonds CRE Senior 9 pour 2,9 milliards de dollars en mai 2015 ou encore Children’s Investment Fund avec son premier fonds dédié à la dette immobilière clos à 1,3 milliard en juillet 2015. Au final, Blackstone domine le marché avec un fonds à 4 milliards de dollars, suivi par Colony Capital qui dispose de 2,5 milliards pour investir sur ce marché.

Signe supplémentaire que les investisseurs sont friands de ce type de véhicules, le montant moyen levé ne cesse d’augmenter. De 199 millions de dollars en 2006, il atteint 479 millions en 2016, avec un pic à 680 millions en 2014. Cette stratégie s’est donc clairement installée dans les portefeuilles des institutionnels. Preqin note que les fonds souverains représentent un tiers des investisseurs intervenant sur ce marché, suivi par les fonds de pension publics ou encore les investment trust américains et les fonds de pension privés. D’ailleurs, Preqin prévoit que le marché des fonds de dette immobilière continue à se développer, le cabinet d’études recensant déjà bon nombre d’appels d’offre sur ce segment de la part de banques, assureurs ou encore family office sur les 12 prochains mois.