Placements immobiliers : les tensions n’ont pas faibli en 2024 / La médiation de l'AMF constate une explosion des demandes de dossiers sur les SCPI et le crowdfunding immobilier

La tendance observée en 2023 s’est non seulement confirmée, mais elle s’est nettement intensifiée en 2024. Les litiges concernant les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et le financement participatif immobilier ont fortement alimenté l’activité de la Médiation de l’Autorité des marchés financiers (AMF), en raison d’un marché immobilier toujours sous tension. Le rapport annuel présenté ce mercredi par la médiatrice Marielle Cohen-Branche en témoigne clairement.

Le nombre de demandes de médiation relatives aux SCPI a connu une progression spectaculaire de 64 % en un an, passant de 86 dossiers en 2023 à 141 en 2024. Le crowdfunding immobilier n’est pas en reste, avec une envolée de 88 % des demandes, soit 32 dossiers en 2024 contre 17 l’année précédente.

Pour les SCPI, deux problématiques majeures ont émergé en 2024. La première concerne des contestations de nature opérationnelle : 15 dossiers portaient sur les délais d’enregistrement des demandes de retrait, 29 dossiers sur les délais d’exécution de ces retraits, et 8 dossiers sur la baisse de la valeur des parts. La seconde problématique est d’ordre plus structurel : dans un quart des dossiers, les investisseurs ont remis en cause la qualité du conseil en investissement reçu, sans toutefois que la médiation puisse systématiquement accéder aux éléments de communication commerciale échangés lors de la souscription – les documents n’ayant souvent pas été conservés par les parties.

S’agissant du financement participatif immobilier, les dossiers ont principalement porté sur des opérations complexes de promotion immobilière. Marielle Cohen-Branche a mis en garde contre une tendance inquiétante : "Ces cas révèlent trop souvent des insuffisances des plateformes dans la sélection des projets proposés".

Sur l’ensemble de l’année 2024, la Médiation de l’AMF a traité 1 969 dossiers et en a clos 2 204, ce qui représente une hausse de 15 % par rapport à 2023. Fait notable, 94 % des propositions de résolution émises par la médiatrice ont été acceptées par les parties concernées. Un taux élevé, qui s’explique notamment par la gratuité de la procédure de médiation – évitant aux parties les frais souvent élevés liés à une procédure judiciaire – ainsi que par la confidentialité garantie : aucun nom n’est divulgué dans les dossiers.

Enfin, malgré le fort engouement des investisseurs pour les ETF (fonds indiciels cotés), les litiges dans ce domaine ont été extrêmement rares : seuls trois dossiers ont été traités en 2024.