Les inoxydables atouts de l'immobilier coté

Allianz Global Investors par le biais de ses deux gérants spécialisés dans l’immobilier vient de présenter un travail sur ce secteur répondant à la question: « la surperformance relative de l’immobilier est-elle durable ? ». Si les arguments phares de Victor Kittayaso et Thierry Cherel pour répondre par l’affirmative sont déjà bien connus des professionnels du secteur (tendance haussière des loyers, solides générations de cash-flow, récurrence des dividendes), il est intéressant de noter à quel point les forces des grands acteurs cotés sont encore plus visibles et lisibles aujourd’hui.

Deux exemples suffisent à étayer ce propos. D'abord, lorsqu’en 2007 l’écart entre le rendement du patrimoine d’Unibail-Rodamco et les taux longs atteignait 50 points de base, ce même écart affiche….450 pb actuellement ! Par ailleurs, le rendement des dividendes des foncières cotées (au regard de l’indice EPRA Eurozone) atteint 4,1% en 2016 alors qu’il est attendu à 4,4% en 2017 et 4,7% en 2018. Soit une très nette différence par rapport au rendement des obligations.

Sans parler de la gestion modèle de la plupart des protagonistes cotés en Europe, lesquels ont réussi à abaisser leur LTV (loan to value) à 37% en moyenne, soit le meilleur niveau déjà enregistré en 2005/2006 avant le pic historique de 48% en 2008.

Dans ce contexte, les deux spécialistes d’Allianz se montrent très confiants dans le potentiel de hausse de ces valeurs en privilégiant les fleurons français, espagnols et allemands. Et ce, d’autant plus que le secteur se traite aujourd’hui en ligne avec la valeur économique de ses fonds propres, après une petite poussée de fièvre en 2014 où il se négociait avec une prime moyenne de 10%. Rappelons qu’au pire moment de la crise de 2008 la décote atteignait 40%.

Les valeurs préférées des deux gérants ? En France, sans surprise, Unibail-Rodamco, Klepierre mais aussi Icade et Gecina. En Espagne, Colonial (l’entité ayant été entièrement restructurée après un passé tumultueux), mais aussi une récente IPO : Axia RE qui pèse déjà 6 milliards d’euros en Bourse. En Allemagne deux grosses pointures sur le marché résidentiel : Deutsche Wohnen et Vonovia qui vient de mettre la main sur un homologue autrichien, Conwert, pour la modique somme de 3 milliards d’euros.

Seul petit bémol : la sensibilité de ces véhicules aux soubresauts des valeurs financières. Et comme celles-ci se montrent extrêmement volatiles ces derniers temps, cet élément n’est pas pour rassurer les grands donneurs d’ordres. Mais leur caractère défensif leur permet toutefois de faire la différence depuis au moins deux ans.