Icade cherche à s’adapter à un environnement plus difficile / Une nouvelle feuille de route plus défensive qu’offensive

C’est un nouveau plan stratégique élaboré sous contrainte macroéconomique que la foncière Icade présentait lundi en même temps qu’elle publiait ses résultats de l’exercice 2023. Et qui illustre bien les défis avec lesquels la société compose et va sans doute devoir composer de manière croissante.

Derrière la nécessité de "poursuivre l’adaptation du portefeuille de bureaux à l’évolution de la demande", il y a celle de négocier le mieux possible un environnement qui commence à se tendre sur le front des loyers. Certes, le mécanisme de l’indexation permet de profiter de hausses à la date d’anniversaire des beaux, et cette indexation a généré un effet positif de 4,7% sur les loyers perçus par Icade en 2023. Mais la réversion – c’est-à-dire l’écart à la relocation entre le loyer des nouveaux locataires par rapport aux précédents – est, elle, négative de 2,6%.

Risque de baisse des loyers

"C’est la première fois dans notre couverture du secteur que nous voyons abordé de manière transparente cette thématique de la baisse des loyers. Comme on le craint depuis plusieurs trimestres, elle est le résultat de la forte indexation des loyers, avec pour effet inverse, une stagnation voire une baisse des loyers de marché dans les zones moins centrales ", constate ainsi le cabinet de recherche indépendant AlphaValue. 

Et selon lui, il risque d’en résulter "une croissance faible, voire négative, pendant plusieurs années" des revenus locatifs. Tandis qu’en parallèle, avec l’augmentation du coût des ressources financières consécutive aux hausses des taux, le cash-flow net courant (CFNC) par action, l’indicateur de rentabilité de référence des foncières, pourrait lui aussi avoir tendance à décliner au cours des prochains exercices.

L’an dernier, les revenus locatifs de l’activité de foncière tertiaire se sont établis à 363,9 millions d’euros, stables par rapport à 2022, malgré une perte de loyers de 11,8 millions d’euros liée aux cessions d’actifs réalisées en 2022 et 2023. Et le CFNC des activités stratégiques s'est élevé à 3,07 euros par action, en légère hausse par rapport aux 3,04 euros de 2022. Pour 2024, "dans un contexte encore incertain", Icade anticipe en revanche une baisse de son cash-flow net courant de ses activités stratégiques, estimé entre 2,75 et 2,90 euros par action.

Des résultats et des prévisions inférieurs aux attentes du consensus des analystes qui peuvent illustrer à eux-seuls le besoin de cette nouvelle stratégie dévoilée lundi, baptisée "ReShapE". Outre l’adaptation des bureaux à la demande, celle-ci prévoit d’accélérer la diversification vers les locaux d’activité, résidences étudiantes et data centers. Elle fait aussi la part belle à la construction de "la ville 2050, mixte, innovante et durable ". Et ce, tout en gardant "une structure financière solide via une allocation de capital équilibrée ". Icade vise notamment un maintien de son ratio d'endettement LTV (loan to value) entre 30% et 35% en moyenne sur 2024-2028, à comparer à 33,5% fin 2023 et 39,3% fin 2022.

Améliorer la résilience

Un programme qui, "sans être révolutionnaire, devrait progressivement améliorer la résilience du portefeuille et du bilan ", estiment les analystes d’UBS. Sachant qu’un important progrès a été enregistré sur ce dernier point, le groupe ayant déjà réduit significativement son endettement grâce à la cession de ses activités de santé, même si la dernière étape de la vente pourrait n’intervenir qu'à la toute fin 2026.

" Icade prend aujourd'hui des mesures pour s'adapter à la situation économique actuelle, même si cela ne suffira peut-être pas à l'avenir" juge de son côté AlphaValue. Une feuille de route plus défensive qu’offensive que le groupe doit de toutes façons mener à bien pour rester en phase avec son marché. Les bureaux "well-positionned" selon sa définition, c’est-à-dire répondant aux attentes des clients en matière de centralité, de flexibilité, et qualité de services et de performance environnementale, affichaient un taux d’occupation de 91% à fin 2023, contre 71% pour les bureaux "à repositionner".