Les vents contraires du marché immobilier se renforcent pour Icade / Mais son plan d’action prouve sa pertinence

Deux principaux enseignements ressortent des résultats 2024 d’Icade. La première : la filiale de la Caisse des Dépôts avait vu juste en présentant il y a un an son plan stratégique ReShape pour adapter son modèle à la contrainte macroéconomique, illustrant la capacité d’anticipation du management. La seconde : l’environnement s’est encore durci, réduisant la visibilité. Des incertitudes qui tendent à s’accroître et se reflètent mercredi dans la chute du cours de Bourse, l’action Icade abandonnant 8 %, à 21 euros.

Cette dégradation de l’environnement transparaît dans les résultats de l’exercice écoulé, en particulier dans le cash-flow net courant (CFNC), l’indicateur clé de la performance financière d’Icade. Celui-ci s’est établi à 3,98 euros par action, en recul de 13,9 % sur un an, ce repli traduisant un environnement plus contraint, même s’il ne constitue pas à proprement parler une déception : le chiffre dépasse la fourchette de 3,78 à 3,93 euros par action que la société s’était fixée, témoignant d’une certaine capacité de résistance face aux vents contraires.

La vacance augmente dans les bureaux

A la fois foncière, principalement axée sur les immeubles de bureaux, et promoteur immobilier, Icade a enregistré l’an dernier une progression de 2,5 % de ses revenus locatifs, une performance principalement portée par l’effet d’indexation, soit l’ajustement automatique des loyers prévu dans les baux. Dans son second métier, les réservations résidentielles 2024 se sont élevées à 5 300 lots pour un total de 1,3 milliard d’euros, "soit une baisse contenue de 2,7 % en volume et une progression de 0,8 % en valeur, dans un marché en repli", note le cabinet d’analystes Oddo BHF. La filiale Icade Promotion a gagné des parts de marché auprès des investisseurs individuels et primo-accédants, avec une activité en hausse de 17 % en volume et de 7 % en valeur dans un marché en repli de 3,7 %.

Les nuages s’amoncellent cependant des deux côtés. Le taux de vacance dans les bureaux, déjà élevé, continue d’augmenter. De 14,3 % en juin, il est passé à 16,4 % en décembre et "devrait encore augmenter en 2025", estime le bureau de recherche indépendant AlphaValue, celui-ci pointant que cette dégradation de la vacance se reflète dans la performance du chiffre d’affaires, avec une croissance organique désormais nulle malgré une indexation positive d’environ 4 % au quatrième trimestre.

S’agissant de la promotion, la dynamique positive observée à la fin de l’année dernière sur les réservations individuelles est encourageante mais fragile, dans la mesure où elle a pu profiter de la fin du dispositif Pinel intervenue en décembre. D’autre part, "les données de marché indiquent un recul national des commandes institutionnelles à fin 2024", ajoute AlphaValue, une tendance préoccupante dans la mesure où ces commandes représentent encore 63 % de la demande, bien qu’elles aient diminué de 4 points de pourcentage par rapport à 2023. La visibilité sur le marché résidentiel est également assombrie par l’approche des élections municipales de 2026 en France, les promoteurs craignant une réduction des autorisations de construire à partir de 2025.

Premières étapes dans la diversification

Ces éléments, en tout cas, viennent renforcer la stratégie définie il y a un an par Icade avec son plan ReShapE, qui prévoit l’adaptation du portefeuille de bureaux à l’évolution de la demande d’ici 2028. À la fin 2023, 14 % des bureaux étaient jugés non conformes aux attentes du marché et nécessitaient un changement d’usage, une proportion réduite à 11 % fin 2024. Une stratégie efficace, à en juger par le faible taux de vacance des bureaux 'bien positionnés' - c’est-à-dire répondant aux attentes des clients en matière de centralité, de flexibilité, et qualité de services et de performance environnementale -, qui affichaient un taux d’occupation de 90 % à fin 2024, contre seulement 64,6 % pour les bureaux 'à repositionner'.

En parallèle, le groupe a enregistré de premières avancées tangibles en matière de diversification. Les travaux ont commencé pour le data center loué par Equinix dans le Parc des Portes de Paris, avec une livraison prévue pour le deuxième trimestre 2026. Par ailleurs, Icade a obtenu la Proposition Technique et Financière (PTF) pour le raccordement au réseau électrique et déposé son dossier de permis de construire pour un data center hyperscale de 130 mégawatts à Paris Orly-Rungis, dont la livraison est prévue en 2031. Le groupe a également signé un protocole d’accord pour un futur partenariat avec l’opérateur de résidences étudiantes Cardinal Campus, qui gérera, en marque blanche pour Icade, un portefeuille d’actifs à constituer.

Il n’en demeure pas moins qu’à court terme, les indicateurs opérationnels vont continuer à se dégrader. Le groupe s’attend à une baisse des revenus de son activité de foncière en 2025, et anticipe un cash-flow net courant en recul entre 3,40 euros et 3,60 euros par action en 2025.