Icade franchit une étape clé dans la cession de ses actifs santé / 23 établissements italiens vendus à BNP Paribas REIM

C’est une étape importante de franchie par Icade dans son retrait ordonné du secteur de la santé. Vendredi, la foncière a annoncé avoir signé un accord avec BNP Paribas REIM, filiale de gestion de fonds immobiliers du groupe BNP Paribas, pour céder sa participation dans un portefeuille de 23 actifs situés dans le nord et le centre de l’Italie - cinq établissements de court et moyen séjour et dix-huit résidences seniors - représentant environ 15 % de son exposition au secteur. Montant de l’opération : 173 millions d’euros, conforme à la valeur inscrite dans son actif net réévalué au 30 juin.

De quoi solder, ou presque, le prêt d’actionnaire de 195 millions d’euros qu’Icade avait consenti à sa filiale IHE Healthcare Europe (ex-Icade Healthcare Europe), qui regroupe ses actifs de santé à l’international.

Cette cession s’inscrit dans un processus engagé depuis deux ans. En 2023, Icade a conclu un accord en trois étapes avec Præmia REIM, gestionnaire d’actifs immobiliers spécialisé dans le secteur de la santé, ainsi qu’avec les actionnaires minoritaires d’Icade Santé - parmi lesquels Société Générale Assurances, Crédit Agricole Assurances, BNP Paribas Cardif et CNP Assurances - et d’IHE Healthcare Europe. Ce protocole visait à organiser la sortie progressive des activités de santé du groupe.

Les étapes successives d’une sortie du secteur santé

La première étape, finalisée en juillet 2023, a porté sur la cession de 63 % d’Icade Santé à Præmia REIM et Sogecap, pour 1,45 milliard d’euros. La deuxième – toujours en cours – concerne la participation résiduelle d’Icade dans Præmia Healthcare, société issue de la transformation d’Icade Santé et regroupant désormais l’essentiel des actifs français du groupe dans la santé. Valorisé autour de 800 millions d’euros fin 2024, ce bloc doit être cédé progressivement, soit à Præmia REIM, soit à des investisseurs tiers. Les options d’achat, initialement prévues pour expirer mi-2025, ont été prolongées jusqu’à fin 2026. "Il n’y a pas d’urgence immédiate, compte tenu du niveau de financement du bilan", soulignait récemment le cabinet de recherche indépendant AlphaValue dans une note.

La troisième étape porte sur le portefeuille international d’IHE - Italie, Portugal, Allemagne - valorisé à environ 500 millions d’euros fin 2024, dont 195 millions pour le prêt d’actionnaire. Après la transaction annoncée vendredi, resteront à céder cinq actifs en Italie ainsi qu’un portefeuille d’actifs au Portugal et en Allemagne. Ce qui pourrait avoir lieu en 2026.

Selon le protocole signé en juin 2023 avec Primonial REIM, la sortie complète du secteur santé était initialement prévue pour fin 2025. Mais la remontée des taux d’intérêt, l’ajustement des rendements, les difficultés de collecte et un contexte politique incertain ont conduit Icade à réviser son calendrier et à privilégier une approche plus graduelle. Un processus dans le cadre duquel la cession tout juste annoncée portefeuille des 23 actifs italiens marque en tout cas "une nouvelle étape importante dans le désengagement des activités de santé" qui "offrira de nouvelles marges de manœuvre au Groupe pour déployer son plan stratégique ReShapE à horizon 2028". a souligné Nicolas Joly, directeur général d’Icade.

L’activité bureaux sous tension persistante

Parmi les quatre priorités énoncées dans son plan stratégique ReShapE lancé en 2024, la première vise directement l’activité de foncière tertiaire d’Icade : faire évoluer son portefeuille de bureaux pour l’adapter aux nouvelles attentes du marché. Cela passe par le renforcement des actifs les plus solides, la reconversion d’immeubles ciblés, la cession de biens jugés non stratégiques et une sélection plus exigeante des projets à venir. Une orientation arrêtée dès 2024, alors que ce métier évolue dans un environnement nettement plus tendu depuis deux ans.

Les résultats semestriels publiés fin juillet sont venus, une fois encore, confirmer la tension déjà constatée lors du lancement du plan en 2024. Au premier semestre, les revenus locatifs d’Icade se sont établis à 178,3 millions d’euros, en baisse de 5,1 % à périmètre courant (–4,3 % à périmètre constant), effaçant la légère progression enregistrée au premier trimestre. En cause, une vague de départs de locataires, notamment sur des immeubles appelés à être repositionnés, qui a effacé les effets positifs de l’indexation des loyers et des indemnités versées pour des résiliations anticipées. S’y est ajoutée une réversion négative sur les renouvellements : les loyers des nouveaux baux se sont révélés inférieurs à ceux des contrats précédents, signe d’un marché moins porteur pour certaines localisations.

Moins concentrée sur les zones prime que Gecina ou Colonial, la foncière affiche un positionnement légèrement moins "premium" qui pèse davantage dans la conjoncture actuelle. La valeur de ses immeubles a reculé de 3 % au premier semestre, quand ses deux concurrents affichaient une progression de 1 %.

Résidences étudiantes et ville de demain

Pour autant, dans son métier principal de foncière tertiaire, Icade ne se limite pas à la gestion et au repositionnement de son portefeuille de bureaux. Le groupe déploie également une stratégie de diversification clairement assumée. Sur le segment des résidences étudiantes, il a signé en juillet 2025 un contrat de partenariat avec Nomad Campus (ex-Cardinal Campus), qui exploitera en marque blanche un portefeuille d’actifs à constituer pour son compte. Un mois plus tôt, Icade s’était déjà positionné comme investisseur sur une première résidence étudiante à Ivry-sur-Seine - 194 logements sur environ 3 600 m² - développée en co-promotion avec le groupe Philia.

La foncière entend également se placer au cœur des réflexions sur la ville de demain. En juin, elle a publié, avec la SCET et dix associations et fédérations partenaires, le premier baromètre consacré aux entrées de villes commerciales sur le territoire national. Cette étude identifie un potentiel de 1,6 million de logements, 15 000 hectares de foncier économique et 10 000 hectares à renaturer. Dans cette optique, Icade a acquis auprès de Casino un portefeuille de 11 sites immobiliers pour 32 millions d’euros HT, comprenant parkings, fonciers non bâtis, murs et lots annexes aux magasins. Autant d’initiatives qui traduisent sa volonté de diversifier ses sources de revenus.