Blackstone ou le besoin de diversification du private equity

Appeler Blackstone un fonds de private equity relève, depuis plus de deux ans déjà, d’une définition incorrecte, ou en tout cas incomplète. Car le fonds créé en 1985 pour faire du private equity gère désormais plus d’argent dans l’immobilier depuis 2012, et la transaction géante avec GE annoncé vendredi ne fait que le confirmer. Après seulement quatre semaines de négociations, Blackstone a repris plus de 14 milliards de dollars d’actifs immobiliers vendus par General Electric dans le cadre de son repositionnement, via quatre structures différentes (le fonds global d’immobilier BREP VIII, le fonds européen BREP Europe IV, le fonds de dette immobilière BREDS et son entité d’immobilier commercial coté). Le même jour, il s’est également permis d’annoncer la reprise d’Excel Trust, une société immobilière cotée, pour 2 milliards de dollars.

Ce n’est pas la première fois que GE et Blackstone font affaire, ce dernier avait déjà repris des actifs immobiliers de l’industriel américain, mais la taille de cette opération en dit long sur ses ambitions dans la classe d’actifs. A fin 2014, le fonds coté gérait ainsi 81 milliards de dollars dans l’immobilier, loin devant le private equity, à 73 milliards de dollars. Et c’est sans compter sur les 15,8 milliards de dollars qu’il aurait levés depuis le début de l’année pour son prochain véhicule global dédié à la pierre.

Ces chiffres démontrent bien à quel point Blackstone n’est désormais plus un acteur du private equity, mais bien un gérant d’actifs diversifié, voire un acteur de l’immobilier exposé à d’autres segments. Or, c’est bien là la stratégie de diversification adoptée par tous les grands noms cotés du secteur, Carlyle, KKR et autres Apollo dans la dette. La crise post-Lehman Brothers a remis en cause le modèle de LBO surendetté et causé des sueurs froides et parfois des pertes sèches colossales dans les portefeuilles des fonds.

Surtout, leur statut d’entité cotée les oblige à rechercher davantage de capital permanent, des investissements à long terme apportant des rendements solides. Ils cherchent de plus en plus à rallonger les périodes de détention mais aussi s’exposent à l’immobilier, une classe d’actifs qui s’inscrit dans la durée. Le but commun est de booster les montants des actifs sous gestion, une donnée scrutée de près par les analystes et les investisseurs pour calculer leurs valorisations.

Et les Limited Partners répondent présents : selon le rapport de Bain & Co, le « dry powder » (le montant des capitaux levés mais pas encore engagés par les fonds) alloué à l’immobilier est celui qui a le plus augmenté (+16%) entre 2013 et 2014. Ce qui devrait donner des idées à ses concurrents Carlyle, qui ne gère que 16 à 17 milliards de dollars dans la classe d’actifs, Oaktree qui y dédie moins de 10% de ses actifs sous gestion, ou encore Apollo à travers ses fonds de crédit. En attendant, Blackstone est le seul dont la taille critique lui permet d’acheter tout ce qui arrive à la vente. A charge ensuite pour lui de les rentabiliser.