Emeis referme son chapitre latino-américain / La cession du Brésil achève deux ans de désengagement

Il ne reste plus à Emeis, en Amérique latine, que des terrains. Avec la finalisation de la vente de ses activités brésiliennes, annoncée lundi, l'ancien Orpea a cédé l'intégralité de ses périmètres opérationnels dans une région dont il avait programmé le retrait courant 2024, au fil de plusieurs transactions. Fin 2023, le groupe y exploitait encore près de 1 500 lits répartis dans 15 établissements au Brésil, au Mexique et en Uruguay, auxquels s'ajoutait une participation minoritaire au Chili.

Des murs à la carte géographique

Ce désengagement s'inscrit dans le vaste programme de cessions engagé pour assainir le bilan du groupe après la crise de 2022. Lancé en 2024, le volet consacré aux activités internationales jugées « non stratégiques » a conduit, rappelle Invest Securities, à la sortie de la République tchèque et du Chili, mais aussi à la vente de résidences seniors et d'actifs immobiliers, notamment via des cessions-bails, en Allemagne, en France, en Espagne, au Portugal, en Belgique, aux Pays-Bas et en Irlande. Emeis a également créé Isemia, un véhicule foncier ouvert à des investisseurs tiers et adossé à 68 actifs en France, en Espagne et en Allemagne. Après avoir largement monétisé ses murs, le groupe resserre désormais sa carte géographique. Il présente cette sortie comme « une étape importante dans son recentrage sur ses marchés stratégiques européens ».

Une opération plus relutive que lucrative

Sur le plan financier, l'opération reste modeste. Emeis chiffre à environ 111 millions d'euros le montant global de son désengagement latino-américain, hors réserves foncières. En les incluant, l'ensemble des transactions représente une valeur d'entreprise de l'ordre de 132 millions d'euros, dont près de 40 % avaient déjà été encaissés à fin 2025. Selon les calculs d'Invest Securities, il reste donc environ 80 millions d'euros à percevoir en 2026. La contribution de la seule opération brésilienne reste en revanche difficile à isoler, le groupe ayant jusqu’ici communiqué sur l’Amérique latine dans son ensemble. Invest Securities estime néanmoins la part du Brésil à une cinquantaine de millions d'euros.

Rapportés à une dette nette de 3,9 milliards d'euros à fin juin 2026, soit un levier « WholeCo » de 8,7 fois selon Invest Securities, ces montants ne modifient pas l'équation financière d'Emeis. L'intérêt de l'opération tient davantage à la nature du périmètre cédé. Le groupe qualifie de « non significatif » l'Ebitda de la zone à fin 2025 et précise que son Ebitdar y était négatif de 1,5 million d'euros l'an dernier. La sortie d'activités faiblement contributrices, voire déficitaires à l'échelle de l'Ebitdar, rend ainsi la cession « immédiatement relutive », tout en « prolongeant ainsi la trajectoire de désendettement du Groupe ». Une issue déjà largement anticipée puisque l'ensemble de la zone avait été reclassé en actifs destinés à la vente, selon la norme IFRS 5, dans les comptes semestriels arrêtés fin juin.

Le désengagement n'est toutefois pas encore tout à fait achevé. Restent les réserves foncières détenues au Mexique et en Colombie, dont les cessions, décrites comme « très avancées », devraient être sécurisées d'ici la fin de l'année pour un montant attendu de l'ordre de 20 millions d'euros.