Covivio confirme la solidité de son modèle diversifié / Résidentiel porteur, hôtellerie en expansion

Covivio clôture 2025 sur une « solide croissance », portée par la qualité du patrimoine et par un travail soutenu de gestion active des actifs : c'est en ces termes que Christophe Kullmann, le directeur général, a choisi de qualifier un exercice qui, à y regarder de près, va dans le sens du discours stratégique du groupe, tout en laissant apparaître des zones de vigilance.

Les chiffres sont là. Le résultat net récurrent - l'indicateur de référence du secteur, dit EPRA Earnings ajusté - progresse de 10 % en valeur absolue, à 526,5 millions d'euros, soit 4,75 euros par action, en hausse de 6,4 %. Une nuance à ne pas négliger : la dilution du nombre d'actions, liée au paiement d'une partie du dividende 2023 en titres et au renforcement dans Covivio Hotels en 2024, explique l'écart entre la croissance en valeur absolue et celle par action.

La valorisation du patrimoine, elle, se redresse : les actifs atteignent 16 milliards d'euros en part du groupe, en hausse de 2,1 % à périmètre constant, et l'actif net réévalué (EPRA NTA) remonte à 82,9 euros par action, soit une progression de près de 4 % sur un an. Après deux années de repli des valeurs immobilières en Europe, le signal est notable. Le dividende suit la trajectoire : 3,75 euros par action, en hausse de 7 %, versé en deux fois.

Trois moteurs, trois temporalités

Ce qui distingue Covivio de la plupart de ses pairs cotés, c'est précisément la coexistence de trois moteurs d'activité - bureaux, résidentiel allemand, hôtellerie - dont les cycles ne se superposent pas. Et « cette diversification explique en grande partie la solidité de nos résultats en 2025 », souligne à WanSquare Paul Arkwright, le directeur financier.

L'illustration la plus nette vient du résidentiel allemand. Dans un pays où la construction neuve plafonne à 200 000 logements par an, contre un objectif gouvernemental de 400 000, la pénurie structurelle soutient mécaniquement les loyers. À périmètre constant, ils progressent de 4,8 % en 2025, contre 4,3 % un an plus tôt, une accélération qui se confirme depuis 2022. À Berlin, où Covivio concentre 58 % de son parc résidentiel, la réversion locative atteint 36 % sur les remises en location. Le taux d'occupation frôle 99 %.

Les bureaux affichent une résilience plus contrastée. Les loyers progressent de 3,4 % à périmètre constant, et le taux d'occupation se maintient à 95,1 % malgré la livraison d'environ 75 000 mètres carrés dans l'année, un chiffre qui dissimule une polarisation très forte du marché. La demande se concentre sur les actifs bien localisés, services intégrés et certifiés ; les bureaux périphériques, eux, souffrent. Covivio, qui a orienté 70 % de son patrimoine de bureaux vers les centres-villes (contre 59 % en 2020), tire parti de cette bifurcation.

À Milan, la dynamique est particulièrement vive : 402 000 mètres carrés pris à bail en 2025, en hausse de 6 % sur un an, avec un taux de vacance des immeubles de grade A tombé à 1,8 % en centre-ville et des loyers prime bondissant de 16 %. La réversion locative captée par Covivio sur ses renouvellements milanais ressort à +19 % en moyenne, avec des baux étendus à 13 ans fermes. La rotation qualitative se poursuit : 463 millions d'euros de cessions réalisées en 2025, principalement des bureaux périphériques, redéployés vers des actifs prime et des hôtels.

L’hôtellerie au cœur du rééquilibrage

L'hôtellerie est le segment qui cristallise le plus d'attention stratégique. En 2025, la croissance du RevPAR (revenu par chambre disponible) européen n'a atteint que 1,7 %, pénalisée par les effets de base défavorables des Jeux olympiques à Paris et de l'Euro de football en Allemagne. « C'était à la fois une année de normalisation et une année avec beaucoup d'effets de base défavorables », explique Paul Arkwright. L'Allemagne, en particulier, a subi une baisse de 9,9 % de ses revenus variables hôteliers à périmètre constant. Les perspectives 2026 sont jugées plus favorables : « Si l'on regarde les perspectives 2026, les cabinets de statistiques anticipent une croissance comprise entre 2 % et 4 % sur le marché hôtelier européen, avec une surperformance attendue en Europe du Sud et une dynamique plus modérée en Europe du Nord. Cela traduit une tendance qui reste solide, notamment lorsqu'on la compare à la croissance économique et à l'inflation. », ajoute le directeur financier.

L'hôtellerie est aussi le terrain où se joue la recomposition du portefeuille. Fin 2024, Covivio avait racheté les fonds de commerce d'une quarantaine d'hôtels auprès d'Essendi (ex-AccorInvest), fusionnant murs et exploitation. Ces actifs remembrés ont déjà vu leur valeur progresser de 13 % en 2025. Vingt hôtels font désormais l'objet d'un plan de travaux - 330 millions d'euros d'investissements pour 46 millions d'euros de résultats opérationnels supplémentaires, soit un rendement marginal de 14 %. Soit un levier de création de valeur concret : « C'est une manière pour nous de faire croître nos revenus plus que l'inflation. », poursuit Paul Arkwright.

Cette montée en puissance dans l’hôtellerie s’inscrit dans la trajectoire fixée lors du Capital Market Day de novembre 2024 : porter la part des hôtels à 30 % du patrimoine d’ici 2030. Le groupe estime être en ligne avec cette feuille de route.« En 2022, l’hôtellerie représentait 15 % de notre patrimoine. Au moment du Capital Market Day, nous étions montés à 20 %. Aujourd’hui, nous sommes à 22 % pro forma des acquisitions en cours. Nous sommes donc dans les temps. L’objectif reste 30 % à horizon 2030. Nous avons cinq ans pour y parvenir, nous ne sommes pas dans une logique de précipitation. ».

Pour y parvenir, Covivio active trois leviers successifs : le renforcement au capital de Covivio Hotels en 2024, la transformation de bureaux en hôtels en 2025 pour 400 millions d’euros, puis 300 millions d’euros d’acquisitions sous exclusivité en Italie et en Espagne au début de 2026.

La montée en puissance des revenus annexes

La question qui subsiste est celle du financement de cette transformation dans un contexte de remontée progressive du coût de la dette. Le stock de dette actuel coûte en moyenne 1,7 % - un niveau historiquement bas, hérité des années de taux négatifs. Mais ce stock se renouvelle progressivement aux conditions actuelles du marché, autour de 3,5 %. Covivio anticipe un coût moyen de la dette inférieur à 2,5 % d'ici 2029. Pour 2026, la hausse des frais financiers pèsera toutefois sur les résultats.

C’est précisément pourquoi le groupe entend s’appuyer davantage sur les honoraires d’asset management, de développement ainsi que sur les revenus issus des activités de service pour compenser : « Nous allons bénéficier de la montée en puissance de nos activités annexes, dont l'accélération en 2025 commencera à produire pleinement ses effets en 2026. Cela doit nous permettre de continuer à faire croître nos résultats, malgré la hausse attendue de nos frais financiers cette année-là. » L’objectif affiché pour 2026 est une croissance du résultat net récurrent par action d’environ 4 %.