Covivio poursuit son virage vers les hôtels du Sud / La diversification soutient les résultats semestriels

« En termes simples, plus d’hôtels, plus d’hôtels en Europe du Sud, plus de bureaux de centre-ville. » Devant les analystes, Christophe Kullmann a condensé mardi la stratégie de Covivio au moment de présenter des résultats semestriels qui en confortent plusieurs axes. Le résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) de la foncière a progressé de 7,3 % sur un an, à 282,4 millions d’euros, soit 2,55 euros par action, un rythme nettement supérieur à l’objectif annuel d’environ 4 %. L’actif net réévalué (EPRA NTA) a gagné 1,6 % sur six mois, à 84,2 euros par action.

L’asset management en soutien

Cette progression intervient alors même que les revenus ont reculé de 2,1 % à périmètre courant, à 349 millions d’euros en part du groupe, sous l’effet des cessions, des libérations d’immeubles pour développement et de l’indemnité versée par Suez lors de son départ de la tour CB21, intégralement comptabilisée au premier semestre 2025. À périmètre constant, les loyers progressent de 2,2 %. Le principal moteur de la progression du résultat se situe toutefois dans les revenus annexes. Les commissions d’asset management gagnent 5,7 millions d’euros, à 19 millions, portées par une plateforme couvrant désormais 31 joint-ventures et 8,6 milliards d’euros d’actifs détenus par des tiers. La contribution des activités de développement et autres progresse parallèlement de 15,1 millions d’euros, portée notamment par la coentreprise conclue avec Blue Owl Capital sur le campus Thales de Vélizy.

Cap sur les hôtels du Sud

Le rééquilibrage du portefeuille vers l’hôtellerie s’est accéléré. Covivio a engagé l’acquisition de cinq hôtels en bail en Europe du Sud pour 260,5 millions d’euros, dont quatre à Milan et un à Torremolinos, assortis de baux d’environ vingt ans et de rendements cibles supérieurs à 7 %. Le quatrième établissement milanais doit toutefois être acquis au premier trimestre 2027. Les hôtels pèsent désormais 24 % du patrimoine en pro forma, trois points de plus qu’à fin 2025. Le programme de repositionnement monte aussi en puissance, avec huit projets lancés au semestre et une première livraison, le Mercure Nice Promenade des Anglais, déjà crédité de 22 millions d’euros de création de valeur. L’Espagne constitue parallèlement le principal moteur géographique, avec des revenus hôteliers en hausse de 22,8 %. « L’Espagne a été très solide et a bénéficié d’un report des touristes vers l’Europe dans le contexte de la guerre en Iran », a expliqué le directeur financier Paul Arkwright.

Dans un marché des bureaux toujours atone, la foncière a signé 103 800 mètres carrés de locations et renouvellements, portant le taux d’occupation à 95,6 %. Les surfaces en exploitation de CB21 sont entièrement relouées, celles en travaux précommercialisées à 32 %, tandis qu’à Milan le renouvellement de 21 ans fermes signé avec Maire s’accompagne d’une hausse de loyer de 14 %.

En résidentiel allemand, les loyers croissent de 3,4 % à périmètre constant, avec des perspectives renforcées par le nouveau Mietspiegel berlinois, en hausse de 6,7 % sur le portefeuille de Covivio, et par une proposition de loi fédérale susceptible de lever le risque d’expropriation. Cette évolution réglementaire commence déjà à débloquer certains projets d’investissement. Christophe Kullmann assure que deux investisseurs français, jusque-là attentistes, ont repris les discussions en vue de coentreprises en Allemagne : « Maintenant, nous pouvons recommencer à étudier des investissements », lui ont-ils indiqué. Invest Securities rappelle que le risque d’expropriation pesait sur les grandes foncières berlinoises depuis le référendum de 2021 et qu’il pourrait désormais être levé par la proposition de loi fédérale. Dès lors, « les perspectives du segment résidentiel allemand demeurent favorables et s’améliorent même », estime le bureau d’études.

Le bilan reste solide, avec un ratio LTV en baisse à 38,6 %, un ratio de dette nette sur Ebitda ramené à 10,5 fois et un coût moyen de la dette stable à 1,7 %, celle-ci étant couverte à 85 %.

Des relais pour le second semestre

Fort de ce semestre, le groupe confirme son objectif d’une croissance d’environ 4 % du résultat récurrent par action en 2026. « Il est juste de dire que nous sommes un peu prudents, mais nous avons aussi l’effet de la hausse des taux d’intérêt court terme sur la seconde partie de l’année », a reconnu Paul Arkwright. Covivio a en effet comptabilisé l’essentiel de ses marges de développement au premier semestre et anticipe au second une hausse de ses charges d’intérêt ainsi qu’une contribution moins élevée de ces marges. À l’inverse, l’effet CB21 devrait commencer à devenir positif grâce aux relocations. La séquence d’acquisitions pourrait également se prolonger. « Nous étudions actuellement de nouvelles acquisitions, principalement en Italie et en Espagne, que j’espère pouvoir finaliser au second semestre », a indiqué Christophe Kullmann, tout en rappelant que « ce qui est clé pour nous, c’est de garder notre LTV sous contrôle ».