Gecina profite du retour au bureau / Mais le moteur de l’indexation arrive en fin de course

Gecina vient de publier des résultats 2025 qui éclairent autant la capacité de la foncière parisienne à préserver ses équilibres que les limites qui commencent à apparaître. Le résultat récurrent net par action progresse de 4,2 % à 6,68 euros, les loyers bruts augmentent de 2,6 % à périmètre courant et le taux d’occupation financier atteint 94,1 %. Pris isolément, ces indicateurs traduisent une performance solide. Mis en perspective, ils marquent la fin d’une séquence favorable, à l’orée d’une phase plus exigeante que le groupe présente comme une « préparation au prochain cycle de croissance ».

« Les chiffres publiés reflètent une excellente dynamique opérationnelle en surperformance par rapport au marché des bureaux en Île-de-France », souligne la banque Oddo BHF dans une note d’analystes. En 2025, cette surperformance s’est d’abord traduite par une intensité locative élevée sur les bureaux, avec 150 000 m² commercialisés, soit une progression de 81 % sur un an. Une intensité locative qui s’est traduite par une amélioration de 70 points de base du taux d’occupation financier du groupe.

L’une des principales explications, « c’est que l’on a un vrai retour au bureau », souligne Beñat Ortega. « Là où, il y a trois ou quatre ans, près des deux tiers des entreprises étaient soit stables en occupation, soit en décroissance, en 2025, près des deux tiers d’entre elles sont désormais soit stables, soit en augmentation de mètres carrés », observe le directeur général de Gecina, qui s’exprimait mercredi lors de la conférence de presse de présentation des résultats.

À cette dynamique sur les bureaux s’est ajoutée la contribution du résidentiel. Près de 1 700 baux ont été signés sur l’année, soit un volume trois fois supérieur à celui de 2024, contribuant à stabiliser l’occupation et à conforter la lecture d’un portefeuille dont la diversification amortit partiellement les tensions du marché tertiaire.

Rotation d’actifs et Discipline opérationnelle

Côté rentabilité, l’amélioration de la marge d’EBITDA, en hausse de 130 points de base sur un an, repose sur une double dynamique : le redressement de la marge locative (+80 points de base) et la maîtrise des coûts de structure, en recul de 4,3 %. Cette discipline opérationnelle s’est accompagnée d’une rotation accélérée du portefeuille, avec 1,8 milliard d’euros d’opérations en 2025. « Nous avons été relativement agiles : nous avons essentiellement cédé des actifs en périphérie au moment où les SCPI étaient en forte collecte, ce qui nous a permis de concentrer notre portefeuille sur Paris », explique le directeur général. Le groupe a ainsi cédé pour 800 millions d’euros d’actifs résidentiels matures, avant de réinvestir 600 millions d’euros dans des bureaux situés en zones centrales, à un rendement moyen sensiblement supérieur.

« En 2028, on aura les effets complets de ces projets [...] ce qui va nous permettre d’accélérer nos revenus de façon significative en 2029 », prévoit Beñat Ortega.

La qualité du portefeuille retarde l’impact du marché

Sauf que d'ici là, ce qui soutient aujourd’hui le compte de résultat repose en grande partie sur des mécaniques en voie d’épuisement. « La contribution de l’indexation ralentit rapidement, comme attendu », note le cabinet de recherche indépendant AlphaValue. L’indice ILAT, qui s’applique à près de 90 % des baux bureaux du groupe, est ainsi passé de 2,7 % en mars 2025 à un niveau quasi nul en fin d’année. Un tassement qui conduit à anticiper une normalisation du profil de revenus de la foncière. Les perspectives pour 2026 le confirment : le résultat récurrent par action n’est attendu qu’entre 6,70 et 6,75 euros, soit une progression limitée à 0,2 % à 1 %.

Ce ralentissement intervient alors que le marché parisien des bureaux dans son ensemble continue de se détériorer. AlphaValue rappelle que les surfaces immédiatement disponibles ont dépassé les 6 millions de mètres carrés et que le taux de vacance excède désormais 10 %, un niveau à partir duquel les marges de progression des loyers se réduisent nettement, y compris dans les quartiers centraux. Face à cette réalité, Gecina bénéficie certes « d’un effet d’hystérèse positif », analyse AlphaValue. Autrement dit, la dégradation du marché des bureaux ne se reflète pas encore pleinement dans ses performances, la qualité des actifs et l’inertie des loyers en place retardant l’impact négatif.

Ce décalage s’explique largement par la polarisation du portefeuille, véritable marque de fabrique du groupe. « Elle se traduit toujours, dans les bureaux, par une évolution positive des valeurs dans les zones centrales, avec une variation de +1,7 % à périmètre constant au second semestre, sur un périmètre qui représente 80 % du patrimoine », souligne Oddo BHF. Paris intra-muros, en particulier le Quartier Central des Affaires élargi, affiche ainsi un taux d’occupation record de 97,1 %, quand les « autres localisations » - Colombes, Malakoff - tombent à 80,9 %, en recul de 590 points de base sur un an.

Un bilan investment grade pour encaisser la transition

Or la visibilité se trouble aussi sur ces zones centrales. Gecina anticipe une période de transition jusqu’en 2028, avant un redémarrage plus marqué. Le groupe va notamment devoir absorber en 2027 le départ d’Engie de la tour T1 à La Défense, soit environ 40 millions d’euros de loyers annuels. En parallèle, il mise sur la livraison progressive de quatre projets structurants entre fin 2026 et le troisième trimestre 2027, censés générer à terme 80 à 90 millions d’euros de loyers. Mais la montée en puissance de ces projets s’inscrira nécessairement dans la durée, quand bien même Gecina a déjà démontré une forte capacité de commercialisation sur ses acquisitions récentes - 67 % des surfaces étant louées ou sous offre ferme six mois après leur acquisition. Comme le résume AlphaValue, à ce stade, « aucun signe tangible " du prochain cycle de croissance promis n'a encore émergé.

Dans cet environnement, Gecina peut toutefois s’appuyer sur un bilan solide. Le levier d’endettement demeure maîtrisé, avec un ratio de dette sur valeur des actifs de 36 % droits inclus et une notation investment grade (A-/A3), qui garantissent un accès fluide aux marchés de financement. Le groupe en a tiré parti en juillet 2025, avec une émission obligataire de 500 millions d’euros sur dix ans à 3,375 %, proche des conditions souveraines, tout en procédant au rachat anticipé d’échéances 2027 et 2028.

Le dividende proposé pour 2025 s’établit à 5,50 euros par action, en hausse de 0,9 %, pour un taux de distribution de 82 % et un rendement proche de 7 % au cours actuel. La direction fait le choix de ne pas racheter ses actions, malgré la décote du titre. Tant que des projets offrent des rendements supérieurs au coût du capital, Gecina préfère investir plutôt que restituer du capital. Un pari raisonné, mais étroitement dépendant de la capacité du marché à ne pas se détériorer plus vite que le calendrier du groupe.