Blackstone : une IPO pour tirer profit à plein de la crise des subprimes

C’était le « big short » de Blackstone pendant la crise immobilière de 2007-2008, et la firme s’apprête à voir la plus-value de ce pari risqué. Elle vient ainsi de lancer cette semaine les présentations aux investisseurs pour l’IPO d’Invitation Homes, sa filiale propriétaire de maisons individuelles. Selon les rumeurs, la société basée à Dallas compte vendre 77 millions d’actions à un prix de 18 à 21 dollars chacune, soit de quoi lever 1,5 milliard de dollars en milieu de fourchette et une valorisation d’entreprise de 11,8 milliards de dollars, selon Renaissance Capital. Ce qui en ferait la plus importante IPO américaine depuis octobre 2015, avant celle très attendue du réseau social Snapchat, à la fin du premier trimestre. Elle devrait annoncer son prix d’entrée et finaliser son entrée sur le NYSE la semaine prochaine.

Invitation Homes est une foncière d’immobilier résidentiel d’envergure : elle détient plus de 48.000 maisons aux Etats-Unis, dont 72% sur la côte Ouest et en Floride. Blackstone a très tôt identifié les opportunités nées de la crise immobilière post-Lehman Brothers. Sous l’égide du responsable de la branche immobilier, Jonathan Gray, elle a constitué en 2012 une filiale dédiée, appelée Invitation Homes, qui a dépensé quelque 9,6 milliards de dollars afin de racheter des biens saisis partout aux Etats-Unis, et les a mis en location. Le groupe revendique avoir dépensé 1,2 milliard de dollars pour les entretenir depuis. Et aujourd’hui, il bénéficie à plein du rebond du marché immobilier, en particulier dans les zones urbaines où il est présent : Invitation Homes affiche un taux d’occupation de 96%, pour un loyer moyen de 1.623$.

Blackstone peut donc compter sur une juteuse plus-value sur cet investissement, qui a déjà versé 1,5 milliard de dollars de dividendes à ses actionnaires (la firme et ses Limited Partners). D’autant que, selon la présentation faite aux potentiels investisseurs de l’IPO, Invitation Homes a obtenu un prêt à 10 ans de la part de Wells Fargo et Fannie Mae, afin de rembourser sa dette mature existante. Mais ce n’est pas tout : l’agence publique chargée de financer les prêts hypothécaires, a été renflouée par le gouvernement au cœur de la crise immobilière. Cette dernière va ainsi garantir jusqu’à 1 milliard de dollars de dette d’Invitation Homes, ce qui montre que cette activité d’investissement dans les biens immobiliers résidentiels a encore de beaux jours devant elle. L’accès à la propriété reste difficile pour les américains : l’an dernier, le taux de propriété immobilière a atteint son plus bas niveau depuis 50 ans, selon le bureau de recensement américain !

S’il détient le leader du marché des maisons individuelles, Blackstone n’est pas le premier à engranger de ces paris audacieux lors de la crise des subprimes. Colony a déjà mis en Bourse sa filiale Colony Starwood Homes début 2014, qui vaut désormais 3 milliards de dollars en Bourse. Son autre concurrent, American Homes 4 Rent, capitalise 5 milliards de dollars, tandis qu’Invitation Homes pourrait tutoyer les 6 milliards de dollars.