Unibail-Rodamco-Westfield poursuit sur la voie du désendettement / Une stratégie "capital light" pour le Forum des Halles

Le passage à la nouvelle année ne détourne pas Unibail Rodamco Westfield de son objectif principal : améliorer son bilan. Et pour ce faire, la première foncière commerciale d’Europe n’hésite pas à mettre certains de ses actifs phares dans la balance, de manière calculée.

C’est ainsi que le groupe dirigé par Jean-Marie Tritant vient de céder 15 % du centre commercial parisien Westfield Forum des Halles, soit l’un de ses biens les plus emblématiques, au même titre que Westfield London et Westfield Stratford City à Londres.

Le prix net de la cession s’élève à 235 millions d’euros, "conformément à la dernière valeur non affectée", a indiqué URW, ce qui signifie que la transaction s’est déroulée sur la base d’une valorisation stable, conforme à la dernière estimation faite, et que la cession s’est réalisée sans impact négatif sur cette évaluation.

Deux transactions d’envergure

En l’espace de deux semaines, le groupe réalise donc sa deuxième opération majeure, après la cession annoncée le 20 décembre de 80 % de sa participation dans la tour Trinity (située à La Défense) à Norges Bank Investment Management, la branche de gestion d’actifs de la Banque de Norvège. Une transaction qui permettra au groupe de réduire son endettement net d’environ 350 millions d’euros, compte tenu d’un prix de 450 millions d’euros pour l’actif pris dans sa totalité.

En prenant un peu de recul, si l’on examine l’ensemble des opérations réalisées depuis le début de l’année 2024, il apparaît qu’URW a déjà finalisé ou sécurisé un total de 1,5 milliard d’euros. Soit une somme très significative qui viendra réduire la dette nette proportionnelle du groupe dans les mêmes proportions.

De fait, le groupe dirigé par Jean-Marie Tritant est demeuré actif tout au long de l’année écoulée pour poursuivre sa mission du désendettement, érigée en priorité stratégique depuis l’achat de Westfield en 2018, réalisé en haut de cycle, peu de temps avant le choc de la pandémie.

"Discussions actives"

Au plus fort des inquiétudes sur la structure financière d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW), le ratio Loan-to-Value (LTV), qui mesure l’endettement par rapport à la valeur des actifs, avait frôlé les 50 %, un seuil jugé préoccupant pour une foncière de cette envergure. Depuis, le groupe a réussi à ramener ce ratio à des niveaux plus maîtrisés, bien que l’effort demeure en cours.

En effet, selon le rapport du premier semestre 2024 d’URW, le LTV s’élevait à 42,5 % à la fin juin, en légère hausse par rapport aux 41,8 % enregistrés à la fin 2023. Mais un seuil appelé à diminuer sous l’objectif des 40 % qu’il s’est fixé, compte des opérations sécurisées et des prochaines à venir. D’autres cessions dans le cadre du plan de désendettement font l’objet "de discussions actives", a-t-il indiqué lundi, " y compris via des partenariats avec des investisseurs institutionnels de long terme". À l’image donc de celui conclu avec CDC Investissement Immobilier pour la cession partielle du Westfield Forum des Halles.

Le montage est habile. À l’avenir, l’actif sera détenu par une coentreprise dont URW détiendra la moitié des parts, CDC en détenant 15 %, qu’AXA IM Alts (AXA Investment Managers – Alternatives), la filiale d’Axa IM dédiée à l’investissement alternatif, en contrôlera 35 %. Soit un dispositif visant à alléger la dette de la foncière tout en restant à la manœuvre sur l’exploitation de l’actif, ce qui est typique d’une stratégie de "capital-light" souvent utilisée dans des contextes de désendettement.

Mais la réduction du levier d’endettement peut aussi passer par des acquisitions. Début décembre, URW a annoncé le rachat d’une participation supplémentaire de 38,9 % de la joint-venture URW Germany auprès de son partenaire "Canada Pension Plan Investment Board". Une opération réalisée avec une importante décote sur la valeur des actifs qui va permettre d’abaisser le ratio LTV de 20 points de base.

La stratégie américaine en question

À côté de ces opérations à l’ingénierie financière soignée, la stratégie du groupe en termes géographique n’est cependant pas si limpide. Lors de l’arrivée de Jean-Marie Tritant et de son équipe à la tête d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW) en 2018, un objectif clair avait été défini : recentrer l’entreprise sur l’Europe et réduire sa présence en dehors du continent, en particulier aux États-Unis.

Or, si le groupe a cédé une part importante de ses actifs aux États-Unis au cours des dernières années, la question de l’avenir de positions clés en Amérique du Nord ne semble pas si tranchée. D’après les analystes d’Oddo BHF, URW pourrait organiser un Capital Market Day au cours du premier semestre 2025 pour présenter sa nouvelle feuille de route stratégique pour les années à venir. Cet événement serait ainsi l’occasion pour la foncière de clarifier ses intentions concernant son exposition aux États-Unis, en lien avec ses objectifs de désendettement et les attentes de ses actionnaires.