Immobilier américain : une reprise à deux vitesses

Symbole par excellence de la crise financière, le secteur de l'immobilier américain connaît une année record en termes d'IPO. Brixmor Property Group, deuxième propriétaire de centres commerciaux aux Etats-Unis et détenu par Blackstone, qui a levé hier lors de son introduction 825 millions de dollars, est l'illustration de cet immobilier qui repart outre-Atlantique. Prochaine IPO en vue dans le secteur, celle de la chaîne d'hôtels Hilton. Le secteur immobilier a également été marqué par l'introduction de l'Empire State Building au début du mois, qui a levé 1,07 milliards de dollars. Cependant, quelques interrogations subsistent : n'assiste-t-on pas là à une bulle ? Car si la reprise économique américaine, la baisse de l'offre immobilière et la faiblesse des taux d'intérêts ont permis au secteur de panser ses plaies et de faire culminer les actions des FPI (fonds de placement immobilier) à un plus haut depuis 6 ans, la crainte d'un tappering susceptible de faire remonter les taux pourrait gravement nuire au secteur. Quoi qu'il en soit, "c'est le moment de vendre", estime d'ailleurs Anthony Breault, senior investment officer spécialisé dans l'immobilier à la caisse de retraite de l'Oregon. 2013 aura également été la meilleure année pour les IPO immobilières depuis neuf ans en termes de capitaux levés avec 3,9 milliards de dollars collectés depuis le début de l'année contre trois seulement pour l'ensemble de l'année 2012. On est encore loin des 7 milliards atteints en 2004. Mais cette reprise du marché immobilier se traduit par un rebond de l'indice FPI de Bloomberg qui a plus que triplé depuis son plus bas de 2009, et atteignait en mai dernier son plus haut niveau depuis 2007. "Nous avons bénéficié de [...] l'abondante liquidité des marchés et de la faiblesse des taux " analyse Harris Trifon, directeur de recherche sur la dette immobilière chez Deutsche Bank. S'il ne l'estime pas probable, ce dernier estime toutefois qu'un tarissement des sources de liquidités poserait un sérieux problème au marché immobilier. La reprise de l'immobilier doit, en réalité, être nuancée. Avec, d'un côté, un immobilier commercial, qui réalise de belles performances sur le marché primaire, de l'autre un immobilier résidentiel en berne en raison d'un plongeon de la demande des particuliers. En septembre, les promesses de vente ont ainsi dégringolé de 5,6% (leur plus fort recul en trois ans). Parallèlement, le sentiment des promoteurs s'est dégradé. En cause : la remontée des taux des crédits hypothécaires consécutivement à l'annonce d'un ralentissement du QE américain par la Fed qui a fait reculer les demandes de crédits immobiliers de 10% depuis le début de l'été par rapport au premier trimestre. L'immobilier américain connaît ainsi une évolution à deux vitesses. Quoi qu'il en soit, pour ne pas tuer le marché en cas de ralentissement du tappering, la Fed pourra toujours ajuster son mix de rachats d'actifs, actuellement réparti entre les emprunts d'Etat et les titres adossés à l'immobilier.