Comment l'immobilier est devenu un produit de taux

Si les professionnels boursiers sont assez optimistes sur les perspectives des actions à court terme compte tenu, notamment, des dernières décisions de Mario Draghi, nombre d’entre eux se demandent encore quels seront les secteurs susceptibles de tirer la couverture à eux. Il en est un, pourtant, qui semble faire l’unanimité. A tel point, qu’il commence même à faire peur aux plus expérimentés, lesquels savent pertinemment que lorsqu’un thème commence à attirer tout le monde, il est grand temps d’en sortir. Ce secteur n’est autre que l’immobilier.

Il faut dire que ce domaine d’activité concentre tous les arguments en sa faveur. Dans le contexte actuel de chasse au rendement, il figure effectivement en tête de tous les palmarès. Et pour cause : les conditions de financement actuelles sont telles qu’elles permettent à toutes les sociétés immobilières de jouer à fond l’effet de levier. Et ce, même si l’acquisition des actifs est de plus en plus coûteuse. Car même avec une perspective de rémunération de 3%, emprunter sur la base de 1,5% est une aubaine. C’est ce que vient de faire Gecina qui a émis une obligataire avec un coupon de 1,5%. Certains actifs tels que la logistique, les résidences étudiantes ou les EPHAD (pour personnes âgées) offrent, en outre, des rendements bien supérieurs, compris entre 7 et 8%.

Du coup, les foncières cotées sont bigrement entourées depuis un peu plus d’un an, après avoir, certes, lourdement pâti de la crise financière. La plus grosse d’entre elles à Paris, Unibail Rodamco gagne déjà…17% depuis le début de l’année quand le CAC 40 progresse de 8% (elle enregistre un bond de 27% sur un an, 74% sur trois ans). Gecina n’est pas en reste avec un gain de 11% depuis le début de janvier, (+25% sur un an, +54% sur trois ans). Klepierre s’adjuge également 17% depuis le début 2015. Idem pour les autres majors telles que Foncière des Régions ou Icade.

Selon Roland Fernet directeur général de KBL Richelieu Gestion, l’immobilier offre en effet une parfaite protection contre le risque de résurgence de l’inflation tout en étant devenu un produit de taux puisqu’à 95% l’immobilier réagit de façon inversement proportionnelle à la baisse des taux d’intérêt. Le rendement moyen sur dividende est ainsi plus que flatteur puisqu’il se situe en ce moment à 4,5% pour les foncières européennes (contre 3,39% pour les valeurs de la zone euro dans leur globalité).

Pour autant, ce professionnel note un spread assez important entre la prime offerte aux « grosses » foncières au regard de leur actif net réévalué (ANR) et la décote subie par la plupart des foncières de petite taille. Décalage qui ne risque d’ailleurs pas de s’estomper puisque vu l’intérêt que suscite le secteur, il devrait attirer un nombre croissant d’investisseurs internationaux (hedge funds) qui ne regardent que les gros dossiers.

Au grand dam des petites entités qui vont donc devoir se rapprocher en vue d’atteindre une taille critique. Elles pourraient toutefois intéresser des fonds d’investissement classiques (les américains sont notamment à la manœuvre) ou de private equity qui ne vont pas manquer, eux aussi, de se positionner sur ce thème d’investissement. A voir, aussi, si les leaders du secteur ne vont pas en profiter pour initier des opérations de rapprochement. Certains analystes verraient bien Unibail annoncer une grosse opération alors que la sortie de BNP Paribas du capital de Klepierre au profit de l’américain Simon Property est anticipée par de nombreux analystes.