Immobilier : comment Novaxia va transformer les bureaux parisiens.

Le marché de l’immobilier de bureaux est-il en train de se retourner ? Pas vraiment si l’on interroge les professionnels du secteur qui reconnaissent que la demande est toujours assez molle sauf pour les actifs de première qualité dans le QCA (quartier central des affaires) de Paris. Toutefois, les propriétaires doivent toujours accorder plusieurs mois de franchise pour attirer le chaland.

C’est dans ce contexte que Joachim Azan, patron et fondateur de Novaxia a eu l’idée de développer un groupe immobilier assez particulier. Issu du monde de l’expertise comptable et de la gestion privée, il a effectivement choisi d’entrer dans le secteur en privilégiant une niche : la transformation de bureaux en hébergements de toutes sortes, que ce soit des résidences pour étudiants, pour seniors, des logements classiques ou des hôtels. Idée que les grandes foncières ne mettent pas en œuvre de façon industrielle car très difficile techniquement à réaliser. Pour trouver les financements, Joachim Azan a d’abord organisé une collecte auprès de particuliers en proposant différents véhicules de placements (SCA, FPCI, clubs deal) pour des tickets de 5.000 à plus de 500.000 euros, avec, pour les plus aisés, une promesse de rendement annuel (sur un actif) susceptible d’atteindre les 12%. Depuis sa création Novaxia a ainsi réussi à financer 600 millions d’euros d’opérations, chaque immeuble acquis ayant pour vocation d’être transformé. « En Ile de France, 1,3% des logements sont issus d’une transformation. C’est peu et nous comptons bien participer activement et avec audace au développement de ce créneau », lance Joachim Azan. Sachant que sur les 20 dernières années, 30.000 m2 de bureaux, soit l’équivalent de 500 logements, ont été transformés en France par an, soit une goutte d’eau par rapport aux besoins de notre pays en la matière.

Grosso modo, Novaxia transforme 10.000 m2 de bureaux par an en acquérant les actifs avec une décote de 30 à 40% par rapport à leur valeur de sortie. Ses concurrents ne sont pas les grandes foncières mais plutôt les particuliers (comme un avocat qui transforme son bureau en appartement pour ses enfants) et les bailleurs sociaux, du type SNI ou 3F.

Parmi ses dernières opérations en vue : la transformation d’une partie de l’immeuble de la Poste de la rue du Louvre en un hôtel de charme (de 6.000 m2 et 80 chambres) en association avec Elegancia. Cette opération s’inscrit dans un plus vaste projet, l’immeuble de 35.000 m2 en plein cœur de Paris étant en train d’être entièrement remodelé avec l’installation d’une crèche, d’un commissariat, de logements sociaux, de bureaux, de commerces et donc d’un hôtel. Il y aura toujours une Poste. Le groupe est également en train de construire un hôtel flottant avec piscine à côté de la gare d’Austerlitz à Paris. Il fait également partie des finalistes retenus par la Mairie de Paris (avec notamment BNP Paribas Real Estate et Emerige) pour transformer la préfecture de Paris du boulevard Morland (de 40.000 m2), toujours à Paris. Ce projet, de grande envergure, s’inscrit dans le cadre du programme de cession de 23 immeubles (pour 150.000 m2) lancé par la Mairie de Paris et actuellement en phase de négociation avec de très nombreux candidats. La décision des services d’Anne Hidalgo est prévue courant premier trimestre 2016.