Le Comité consultatif du secteur financier défend le modèle français du crédit immobilier / Il écarte la portabilité des prêts comme solution à la crise du logement

Un modèle jugé robuste malgré un accès à la propriété plus difficile. Alors que le logement demeure l’une des principales préoccupations des Français, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) apporte un soutien appuyé au modèle français de financement de l’acquisition de la résidence principale. Saisie en juillet 2024 par le ministre chargé de l’Économie afin d’évaluer ce modèle et de le comparer aux pratiques étrangères, cette instance composée de professionnels du secteur financier et de parlementaires conclut que le système français reste à la fois économiquement solide et socialement protecteur.

Pour l’organisme présidé par Catherine Julien-Hiebel, l’accès à la propriété devenu plus difficile s’explique d’abord par des facteurs structurels. La croissance démographique, la réduction de la taille des ménages, le vieillissement de la population, la progression des résidences secondaires ou encore le développement des locations touristiques ont alimenté la demande. Dans le même temps, l’offre est restée contrainte par la rareté du foncier, la complexité des procédures d’urbanisme, les normes de construction et la hausse des coûts.

Face à cela, le rapport souligne les spécificités du modèle français. La première est la prédominance quasi totale du prêt à taux fixe amortissable, qui représente 99 % de la production et de l’encours. Dans ce système, le risque de remontée des taux est porté par la banque et non par l’emprunteur, garantissant une stabilité des mensualités sur toute la durée du crédit.

Le CCSF met également en avant le rôle protecteur de l’assurance emprunteur, du cautionnement mutuel et du cadre réglementaire français. L’octroi des prêts repose principalement sur la capacité de remboursement des ménages plutôt que sur la seule valeur du bien financé, limitant ainsi les effets de la volatilité des marchés immobiliers. En conséquence de quoi, les défauts de remboursement demeurent exceptionnellement faibles depuis plusieurs décennies.

Le Comité s’inquiète toutefois des conséquences possibles de la réforme prudentielle européenne CRR3, issue des accords de Bâle III. Selon lui, l’augmentation des exigences en fonds propres pourrait renchérir le coût du crédit immobilier et fragiliser certains mécanismes, notamment les sociétés de caution. Il appelle les autorités européennes à préserver les spécificités du modèle français dans la mise en œuvre de ce nouveau cadre.

À l’inverse, le CCSF ferme la porte à plusieurs pistes régulièrement avancées dans le débat public. Ainsi, la portabilité ou la transférabilité des prêts immobiliers, qui permettraient à un emprunteur de conserver son crédit lors d’un changement de logement ou de le transmettre à un acquéreur, sont jugées peu pertinentes. Leur généralisation compliquerait fortement la gestion financière des établissements prêteurs et risquerait, selon le rapport, de remettre en cause l’existence même des prêts à taux fixe de longue durée, sans bénéfice significatif pour les ménages.

Même chose pour le crédit in fine, dans lequel le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance du prêt. Plus coûteux et plus risqué pour les emprunteurs, ce mécanisme demeure marginal en Europe. Le CCSF estime que l’exemple suisse, souvent cité, repose sur des spécificités fiscales qui ne sont pas transposables au contexte français.